Al menos la mitad de la propiedad privada del país presenta algún rezago en certeza jurídica, de acuerdo con un especialista. Los altos costos de escrituración, las herencias sin regularizar y los contratos privados sin formalizar mantienen a numerosas viviendas y terrenos en una situación vulnerable frente a fraudes y conflictos legales.
Tener una casa o un terreno no siempre significa contar con los documentos necesarios para demostrar legalmente que se es su propietario. En México, al menos 50% de la propiedad privada presenta algún tipo de rezago en certeza jurídica, una situación que puede complicar la venta, herencia o defensa de millones de inmuebles.
El problema tiene distintas causas: viviendas adquiridas mediante contratos privados que nunca se formalizaron ante notario, sucesiones familiares que permanecen inconclusas y propiedades cuyos documentos presentan irregularidades. Aunque las familias pueden ocupar esos espacios durante años, la falta de escrituras o de inscripción registral puede dificultar que acrediten plenamente sus derechos.
Esta situación también abre la puerta a fraudes inmobiliarios, despojos y disputas entre particulares. Por ello, uno de los principales retos para la nueva Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral, publicada en octubre de 2026, será lograr que la modernización de los registros se traduzca en mayor seguridad para los propietarios.
La legislación busca vincular la información de los catastros con los Registros Públicos de la Propiedad, actualizar los datos de los inmuebles y asignarles una clave única de identificación. Sin embargo, mejorar los sistemas de información no resuelve por sí mismo los problemas legales acumulados durante años.
El costo de escriturar, una barrera para las familias
Para Miguel Saucedo, especialista en derecho inmobiliario, el desafío no se limita a identificar las casas y los terrenos, sino a atender la falta de documentos que acrediten legalmente su propiedad.
El abogado advierte que una parte importante del patrimonio inmobiliario del país permanece en condiciones de incertidumbre debido a la falta de escrituras y a los procedimientos sucesorios que no han concluido.
Entre las prácticas que alimentan este rezago se encuentran las compraventas realizadas mediante contratos privados que nunca se formalizan ante notario. También están las viviendas que pasan de padres a hijos o de abuelos a nietos sin que los herederos concluyan los trámites testamentarios o sucesorios correspondientes.
A esta problemática se suma el costo de escrituración. De acuerdo con Saucedo, los gastos para formalizar legalmente una propiedad pueden representar entre 7% y 8% de su valor.
Si se toma como referencia el precio promedio nacional de la vivienda, cercano a 1.9 millones de pesos al cierre del segundo trimestre de 2026, reportado por la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el trámite podría alcanzar alrededor de 150,000 pesos.
Para muchas familias, ese desembolso representa una carga adicional después de haber destinado sus ahorros a la adquisición del inmueble. Como consecuencia, algunas posponen la escrituración y mantienen durante años operaciones que no han quedado formalizadas.
El especialista considera que la nueva legislación debió contemplar mecanismos para facilitar la regularización de estas propiedades, particularmente para quienes no cuentan con los recursos suficientes para cubrir los gastos notariales y registrales.
El rezago también afecta a las viviendas heredadas. Cuando una sucesión queda pendiente, los familiares que habitan el inmueble pueden encontrar dificultades para venderlo, utilizarlo como garantía o defender sus derechos frente a terceros.
Estado de México y Ciudad de México, entre las entidades con mayor rezago
La falta de escrituras tiene una presencia importante en las principales zonas urbanas del país. De acuerdo con el Programa Nacional de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano 2026-2030, elaborado por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), en 2022 más de una cuarta parte de las viviendas propias o en proceso de pago carecía de escrituras en 19 entidades federativas.
El Estado de México encabezaba la lista, con 36% de las viviendas en esa condición. Le seguían la Ciudad de México, con 33%, y Morelos, Tabasco, Veracruz y Durango, con 30% cada uno.
Otros estados también registraban porcentajes relevantes: Sonora y Coahuila, con 28%; Quintana Roo e Hidalgo, con 27%; y Nayarit y Tlaxcala, con 26%.
En contraste, Baja California presentaba el porcentaje más bajo, con 9.7%, seguida de Aguascalientes, con 13%, y Jalisco, con 14%.
Los datos, elaborados por la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) a partir de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH) 2022, muestran que la irregularidad documental no es un fenómeno aislado, sino un desafío extendido en distintas regiones del país.
Para la Sedatu, la inseguridad jurídica tiene consecuencias que van más allá de los conflictos entre propietarios. También limita la inclusión financiera, dificulta la formalización del suelo y puede afectar el ejercicio del derecho a una vivienda adecuada.
Una clave catastral no sustituye las escrituras
La nueva legislación pretende mejorar la coordinación entre las autoridades responsables de los registros inmobiliarios. No obstante, contar con una clave catastral no equivale a tener acreditada jurídicamente la propiedad de un inmueble.
Felipe Cuevas Peña, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) de la Ciudad de México, señaló que la ley no contempla mecanismos para que una persona pierda, sea despojada o transmita automáticamente su propiedad por carecer de escrituras o mantener adeudos del impuesto predial.
La organización respalda la modernización de los sistemas catastrales y registrales, pero considera indispensable que su implementación garantice la protección de la propiedad privada, la transparencia y la prevención del fraude inmobiliario.
Otro de los puntos que podría generar controversias es la actualización de las superficies de los inmuebles mediante mediciones satelitales. Las autoridades tendrán que resolver las diferencias que puedan surgir entre las dimensiones registradas en los títulos de propiedad y las que arrojen los nuevos mecanismos de medición.
De acuerdo con Saucedo, la legislación no precisa cómo se atenderán esas discrepancias ni qué medición prevalecerá cuando existan diferencias. El problema podría ser especialmente delicado en terrenos que han pasado por distintas compraventas, subdivisiones o modificaciones a lo largo del tiempo.
Qué deben revisar los propietarios
Ante los cambios en los sistemas catastrales y registrales, la AMPI recomienda verificar que las escrituras estén debidamente inscritas en el Registro Público de la Propiedad y conservar los documentos que acrediten la adquisición del inmueble.
También aconseja mantener actualizados los datos de contacto ante las autoridades y evitar entregar identificaciones, documentos o poderes notariales a intermediarios cuya identidad y facultades no hayan sido comprobadas.
Si se detectan inconsistencias o movimientos irregulares relacionados con una propiedad, lo recomendable es acudir al Registro Público de la Propiedad y solicitar asesoría jurídica para determinar qué procedimiento corresponde.
Para quienes tienen una vivienda heredada, la prioridad es revisar el estado de los trámites testamentarios o sucesorios y concluirlos para formalizar la titularidad.
La modernización de los registros representa una oportunidad para mejorar la identificación de los inmuebles en México. Sin embargo, el reto de fondo será facilitar que las familias regularicen sus propiedades, reduzcan los costos de formalización y cuenten con documentos que les permitan proteger legalmente uno de sus principales patrimonios: su vivienda.